タイの首都バンコクは過去30年で土地価格が1000%上昇しました。どのようにして不動産バブルが発生したのか?バンコクから学ぶカンボジアの首都プノンペンの不動産バブルを予測しました。(後編)

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前回の投稿では、

タイの首都バンコクでどのようにして不動産がバク上げしたのかを説明しました。

https://kk-asset.com/thailand-cambodia-realestate1

 

今回は、カンボジアの首都プノンペンについて書いていきたいと思います。

 

カンボジアの土地価格は1000%も上がるのか?

よくカンボジアの不動産、とくにプノンペンの土地価格はこれから上がりますか?

という質問をいいただきます。

 

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4-5年前からすでに1000%以上は上がっていますが、ここではこれからという事で考えていきましょう。

 

さきほどバンコクの土地価格が爆上げした5つのポイントを紹介しました。

①大量輸送システムの開発

②マスタープラン(都市開発計画)と建築規制

③公共施設、娯楽施設の設置

④外国企業からの投資の増加

⑤マスタープランで開発されたバンコク中心地

 

 

これをプノンペンに当てはめて考えてみましょう。

 

①大量輸送システムの開発

プノンペンに現存する大量輸送システムについては各都市間を繋ぐ飛行機、鉄道があったり、日本や中国から援助を受けた市営バスや民間の遠距離バスなどが挙げられます。

 

プノンペンにも鉄道はありますが、列車の所有台数が少なかったり、運行本数が少ないなどバンコクのそれとは程遠く、利用者は少ないです。

遠距離移動の場合、国民にとって飛行機のチケットは高いため、安くて利便性の良いバスを利用しています。

 

現在はプノンペン中心部と国際空港を結ぶスカイトレインと呼ばれるモノレールを建設する予定になっています。

プノンペン スカイトレイン 鉄道 JICA 大量輸送

人やモノがスムーズに、そして大量に移動できるようになると、プノンペンの都市化が本格的になってきます。

あらゆる場所で重要性のあるターミナルステーションが出来上がり、その周辺にビル群ができたりショッピングモール、コンドミニアムができるようになります。

こういった土地需要が起こることは、駅前開発の活発化とともに土地価格も急激に上昇していきます。

大量輸送システムが未発達なプノンペンはチャンスと言えます。

②マスタープラン(都市開発計画)と建築規制

プノンペンにもマスタープランがあります。

日本のJICAが援助したことから東京のような都市構造になっています。

 

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すでにプノンペン中心地の上水道は日本の援助により整備されており、先進国レベルの水道普及率を達成し、プノンペンの奇跡とも呼ばれています。

 

プノンペンで開発の進んでいるダイヤモンドアイランドや、イオンモール2号店のあるセンソック地区など、計画的な建設が行われています。

またプノンペン中心地近くにあるチョロイチャンバー地区開発、北部のチャイナタウンのガーデンシティ開発、南部にはINGシティ開発など、すでに次世代型スマートシティ開発も進んでいます。

それらはまだ土地の造成作業をおこなっているため、広大な平地が広がっていますが、これから商業地や住宅地などの建設ラッシュが始まりますので、あと1-2年もしたら全く違う景色が広がっていると思います。

こういった計画をマスタープランなどで事前に知ることにより、とても安価な土地価格で仕入れることができ、そして5年後ぐらいには10-15倍ぐらいで売り抜けることができます。

③公共施設、娯楽施設の設置

プノンペンには新しい公共施設や娯楽施設が十分にありません。

古い街並みの首都ですので、新しく建物をつくるスペースがあまりありません。

そのため、これからは先ほど書いたようなスマートシティに建設していきます。

 

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学校や公園、図書館、美術館などの公共施設だけでなく、遊園地や水族館、プールなど、キレイで便利でココに住みたいと思うような街づくりをすることでスマートシティとしての価値も上がっていきます。

 

都市の規模が大きくなるとともに、居住者の需要を満たすために、公共施設や娯楽施設など数多くの施設を建設することは重要なことです。

 

④外国企業からの投資の増加

カンボジアの魅力はその立地の良さです。

プノンペンから飛行機で1時間半あれば、東南アジアの各都市へ行けることができます。

 

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また、労働賃金の安さだけでなく、物流の要であるインフラが整ってきたことが外国企業からの投資を呼んでいます。

 

外国企業からの投資の起爆剤となるのは、信用格付けです。

大手機関投資家が投資をする場合、この信用格付けがBBB以上ということがひとつの判断材料としてますので、BBB以下のカンボジアにはプロの投資家が入ってきません。

つまりカンボジアが経済成長していき、信用格付がBBBになったとき、さらに多くの投資家がカンボジアに対して投資しますので、もっと発展することが予想できます。

 

⑤マスタープランで開発された首都中心地

この10年でバンコクはマスタープランに沿って開発が行われ、ビジネスマンや投資家にとって魅力的な都市となったことで外国人投資家からの投資が加速し、そして成長してきました。

 

カンボジアの首都プノンペンは、現在進行系でマスタープランによって開発が行われています。

中国、シンガポール、韓国、日本、フランスなどからの投資や支援により都市化が進んでいます。

 

商業ビルやコンドミニアムが中心地を中心につぎつぎに建設されるようになりました。

道路のコンクリート化や信号機の設置、立体交差などがプノンペンに導入されたのは、ここ数年のことです。

最近のコーヒーブームでスタバが急増したり、イオンモール1号店、2号店が完成し、2023年には東南アジア最大のイオンモール3号店がオープンするなど、外資企業がこぞってカンボジアに進出してきています。

 

カンボジア プノンペン イオンモール

 

ホテルも数年で圧倒的に増えました。

カンボジアに初めて渡航したとき、ホテル予約サイトで検索しても、首都にも関わらず宿泊する場所はとても少なかったです。

いまではローズウッド、ラッフルズ、ソフィテルなどのラグジュアリーホテルが進出してきたり、ミドルクラスホテルやコンドミニアムホテルがオープンするなど、プノンペンに宿泊するときは何処に泊まるか悩むぐらい数が多くなりました。

それは外国人観光客やビジネスマンが、カンボジアへ訪問するひとが増えたことが一番の要因だとおもいます。

 

ヒルトンホテルやシャングリラホテルもオープンに向けて建設中ですが、そういった世界的な企業が進出するときは、専門の会社や自社にて厳しい調査をするわけですから、そういったものをクリアしたプノンペンは、ビジネスができる場所として確立したともいえますね。

 

人気のあるビジネスエリアや住宅開発エリアは、すでに建設計画や建設が始まり、プノンペンの王宮を中心としてぐるっとまわる内環状線や外環状線などの幹線道路も、片側二車線に拡張がはじまり土地価格がグングン上がっています。

 

プノンペンマスタープランの重要性を知っている投資家たちは、開発がおこなわれる場所を知っていましたので候補9号地のような内環状線沿いや開発地の土地を事前に購入しました。

 

候補9号地

 

 

計画的に購入した土地は、この約5年間で土地価格は最大で15倍も上昇しました。

 

そこまで価格が上がってしまうと、プノンペンでの不動産すでに終わったと思ってしまいますが、東南アジアの各主要都市と比べてしまうと、インフラなどの都市開発が遅れているプノンペンの土地価格はまだまだ割安です。

 

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このタイの首都バンコクの土地価格の上昇をみていれば、これから本格的に開発がおこなわれていくプノンペンの土地価格上昇のポテンシャルは計り知れないことがわかりますので、プノンペンでの不動産投資はぜんぜん遅くないと言えますね。

 

 

 

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