タイの首都バンコクは過去30年で土地価格が1000%上昇しました。どのようにして不動産バブルが発生したのか?バンコクから学ぶカンボジアの首都プノンペンの不動産バブルを予測しました。(前編)

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1.タイの基本情報

タイ王国は、日本人であればほとんどの人が知っているほど知名度の高い国で、東南アジアでも上位に位置する観光、農業、工業国です。

 

ASEAN 東南アジア タイ

 

 

 

 

タイ王国

人口:6,700万人

(うち首都バンコクの人口は570万人)

GDP:5,160億ドル

一人当たりの平均所得:約7,600ドル

 

タイといえば観光というイメージが強く、バンコクだけでなく、プーケットやパタヤ、アユタヤなどが有名ですよね。

観光雑誌には必ずといっていいほど、これらの名前が出てきます。

 

また日本の企業の進出も多く、トヨタ自動車や日産自動車、ホンダなど自動車の生産工場も多く、ここを起点としてアジアだけでなく世界に向けて輸出しています。

 

タイは、いまでは中国に次ぐアジアの工場といった印象を受けますが、昔の首都バンコクは高いビルも少なく、インフラも十分ではない小さな都市でした。

 

2.首都バンコクの土地価格の爆上げ

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上図は首都バンコクの土地価格です。

グラフは1988年からになっていますが、タイ王国は1984年以降に農業立国から工業立国に政策を転換したため、農地や森林を造成し、工業団地をつくりました。

そういったこともあり、工業地帯やその周辺の土地価格は一気に上がりました。

 

たとえば、1980年代後半には、

①サトーン通りの土地は、約31,250バーツ/㎡

 (当時の日本円で約156,250円/㎡)

②ワイヤレス通りの土地は、約62,500バーツ/㎡

 (当時の日本円で約325,000円/㎡)

でしたが、

 

約30年が経過した土地は、

①サトーン通りの土地は、約362,500バーツ/㎡

 (現在の日本円で約1,232,500円/㎡)

②ワイヤレス通りの土地は、約775,000バーツ/㎡

 (現在の日本円で約2,635,000円/㎡)

ナント1000%以上もの土地価格の上昇を記録しました。

 

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現在のバンコク

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昔のバンコク

 

3.なぜ土地価格が1000%以上も上がるのか?

1980年代から現在までのバンコクで、どんなことがあったのでしょうか?

KKアセットマネジメントが地価の爆上げ要因を5つ発見しましたので説明していきます。

 

①大量輸送システムの開発

最初は徒歩、自転車、小舟、馬、牛をつかっての移動だったものが、経済成長とともに車やバイク、ボート、トゥクトゥクに変わっていきます。

さらに経済が発展すると、そういった交通量が増えることで都市部の大渋滞や大気汚染が発生してきますので、つぎに対策を取ってくるのが国や企業によるバスや鉄道、フェリーなど、多人数が一度に乗れる輸送システムを導入することです。

 

バンコクは、1994年に作成されたバンコク大量輸送システムマスタープラン(MTMP)をもとに、電車の整備をおこないました。

 バンコク・スカイトレイン(BTS)   1999年開業

 バンコク・メトロ(MRT)        2004年開業

 エアポート・レール・リンク(ARL)  2010年開業

 

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いまでは1日120万人以上の乗車ユーザーがいるといわれているバンコクの電車ですが、その人気から当然のように駅周辺には商業施設や住宅地、コンドミニアムが建てられるようになりました。

建築物を建てるには土地が必要になりますので、とうぜん駅周辺の土地の需要は急増します。

土地の購入はデベロッパによる競争になり、その土地価格は急上昇していくのです。

 

これは都市部だけでなく、郊外の駅でも土地取得の競争が出てきます。

たとえば、ベッドタウンと言われるものです。

いままで何もなかった土地に電車が通り、駅ができることでバンコク中心地までの移動手段ができることと、バンコク中心地の住宅価格や賃貸価格の上昇で、そこに住んでいた住民は徐々に郊外へと移らなければならないという環境が合わさったことで、郊外にベッドタウンと呼ばれる住宅開発地が建設されます。

そうすることで村と呼ばれたような地域が、次第に街へと変わり、そして土地価格も急上昇しました。

 

そういった電車の開通と、駅前の住宅開発スキームは、日本の東急電鉄が戦後からおこなっていますので、デベロッパーや不動産投資家からすると鉄板とも言える手法になります。

100年前から続く不動産スキームは、いまでも通用することが分かりました。その鉄板とも言えるスキームとは?

 

②マスタープラン(都市開発計画)と建築規制

マスタープラン(都市開発計画)は、その都市をつくっていくための重要な計画書です。

空いている土地に何も考えずビルを建設し続けたり、道路や鉄道などを通すことはあまり効率的なことではありません。

 

昔のバンコクは、そういったマスタープランがなかったため、誰でもどこにでも建設することができました。

しかし都市化が進むにつれてマスタープランを作成し、その土地に建設できるものを厳しく規制したことで、マスタープラン通りの理想的な都市が開発されるようになり、土地価格も上昇しました。

 

③公共施設、娯楽施設の設置

都市の規模が大きくなるとともに、居住者の需要を満たすために、公共施設や娯楽施設など数多くの施設を保有しなければなりません。

例えば警察署、消防署、学校、病院、公園、ゴミ処理場、浄水場、図書館、博物館、劇場、スポーツ施設、テーマパークなどいろいろな分野のものが必要です。

設置する場所も、警察や消防であればサービスが行き届く場所にあるのか?国民や観光客が利用できる場所にあるのか?ということも重要です。

 

こういった施設をつくることで、タイの首都バンコクは大都市に成長し、国内で最も重要な都市にもなりました。

 

④外国企業からの投資の増加

バンコクが発展するにつれて、他の国からのタイへの関心が高まりはじめました。

タイは東南アジアの中央に位置することからカンボジア、ミャンマー、ベトナムなど無数の発展途上国につながっていますので、日本や中国、シンガポールなどの近隣アジア諸国はバンコクの進歩に注目していました。

バンコクの都市化が進んできたことで、アジアを中心とした様々な国からの投資が積極的におこなわれるようになり、バンコクはさらに発展しました。

 

⑤マスタープランで開発されたバンコク中心地

この10年でバンコクはマスタープランに沿って開発が行われ、そして成長してきました。

都市のレイアウトはマスタープラン通りに完成しつつあり、主要なエリアというものが確立されてきています。

とくにスクンビット通り、トンロー、エカマイなどの主要エリアは、ビジネスチャンスが多いためビジネスだけでなく投資対象としても非常に人気があります。

人気のあるエリアは、不動産の投資に対するリターンが大きくなる可能性もとても多いことから、土地価格も当然高いものになっています。

 

4.まとめ

ここまで見てもらったように、土地価格の爆上げというのは、首都バンコクの中心地でビジネスしやすく人気が出てきたからとか、需要が増えてきたからいう理由だけではないことがわかると思います。

マスタープランをもとに、商業施設や住宅地の開発地だけでなく、道路、鉄道、空港などのインフラの整備がおこなわれる場所や、そこに影響される場所こそ不動産バブルの恩恵を受けられるのです。

 

 

次回は、

カンボジアでも土地価格が1000%以上も上がるのか?を説明していきたいと思います。

 ↓  ↓

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