海外不動産における所有権51%問題とノミニー乗っ取り対策をどう乗り切るか?その解決法とは?

ノミニー法人は外国人に裏切られることもある

 
あなたは海外不動産を購入したことがありますか?

海外不動産を購入・運用する問題のひとつとして所有権がでてきます。

自分の名義で購入できない場合の購入方法と、乗っ取り対策などの解決方法についてお話していきたいと思います。 

 
海外不動産を購入するには?

普段から日本人として日本に長く住んでいると、あたりまえのように何不自由なく生活できることから、あまり海外の法律に触れることはないかもしれません。

じつは日本人として海外に投資する場合、いろいろな障害があることに気付かされます。

たとえば日本の場合、一部の国を除いては外国人でも日本の不動産を購入することは可能です。

最近では外国人による不動産の買い占め問題などが多く出てきてます。 

「外国人による土地買い占め」は本当は何が問題なのかhttp://bunshun.jp/articles/-/3430
文春オンラインより

しかし、海外不動産を購入・所有する場合、外国人の所有が認められていない国がとても多いということです。

海外不動産の所有方法①
名義貸し(ノミニー)を使って所有する。

たとえばカンボジアで不動産を所有する場合

日本人名義で不動産を所有できないのであれば、カンボジア人名義で所有すればよいということです。

ここでよく使われるのが、カンボジア人による名義貸し(ノミニー)です。

ノミニー紹介会社からの紹介や、仲のよくなったカンボジア人など、カンボジア人の名義を借りることで問題なく所有することができます。

しかし名義貸しとはいえ、その不動産の所有権はカンボジア人にあるわけですから、カンボジア人の自由にできてしまうという問題が出てきます。

最初は仲がよくても、何かしら口論でもめてしまったり、もともと詐欺目的で日本人に近寄ってきて、不動産をもらったら逃げてしまったりと、海外不動産の所有にノミニーを使うということは様々な問題をもっています。

海外不動産の所有方法②
海外法人を設立して所有する。

日本人の個人名義でカンボジア不動案を所有できないのであれば、カンボジア法人を設立するのもひとつです。

と言いたいところなのですが
じつは、ここにも問題が出てきます。

カンボジア法人を設立した場合に、だいたいは設立する日本人が代表になります。

これはカンボジア法人の所有権を、日本人が100%持っているということになります。

このカンボジア法人の所有権のうち、51%以上を日本人がもっていた場合、カンボジア政府から見るとそれは実質的には日本人が所有するカンボジア法人とみなされてしまいカンボジア不動産を所有することができません。

この問題を解決するには、カンボジア人が所有するカンボジア法人でカンボジア不動産を購入・所有しななければなりません。

海外不動産の所有方法③
ノミニーを使って海外法人を設立して所有する。

カンボジア人が所有するカンボジア法人で不動産を所有しななければなりませんが、これはカンボジア人が100%所有する必要はありません。

つまり、設立するカンボジア法人の所有比率をカンボジア人が51%、日本人が49%とすればOKなわけです。

これで政府からもカンボジア人が所有するカンボジア法人とみなされ、不動産の購入・所有に関しては問題なく進めることができます。

しかし、ここでも大きな問題が出てきてしまいます。  

 
それは、カンボジア法人の51%の所有権をカンボジア人が所有しているということは、所有方法①の解説にもあったように、日本人とは関係のないところで所有している不動産を勝手に売買されたり、カンボジア法人の利益を受け取ったり、株や会社を売ってしまったりできてしまうということです。

ノミニー海外法人の51%乗っ取り問題
その解決方法とは?

ノミニーの最大の問題点は、法人や不動産を乗っ取られてしまうということでした。

この乗っ取り問題を解決するには、どのような対策をすればよいのか?

以外に簡単にできてしまうので、ここで紹介したいと思います。

その方法とは
まずカンボジア法人をつくり
その所有権の51%をカンボジア人に所有させ、のこり49%を日本人が所有します。

ここにひと手間を付け加えて

カンボジア人が持つ51%の権利というのは
49%の日本人が権利を持っている。
という契約書や定款にすれば、まったく問題ないということです。

  
これに関して、与沢 翼氏(@tsubasa_yozawa)も同じこと言っていました。

このスキームを用いることで、どこの海外不動産に関しても51%所有権者による乗っ取りは発生しません。

なんだそんなことか。と思われるだけの方も多いかもしれません。

しかし海外投資を行っていくなかで、リスクをいかに少なくできるか?ということに力を注ぐのはとても大事なことなのです。  

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