先進国も新興国も、不動産価格の上がる仕組みはだいたい同じです。日本の離島でおこった不動産バブルを学ぶことで、これから起こるカンボジア不動産バブルの時流に乗ろう。

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先進国も新興国も、不動産価格の上がる仕組みはだいたい同じです。日本の離島でおこった不動産バブルを学ぶことで、これから起こるカンボジア不動産バブルの時流に乗ろう。

 

前回の投稿では、日本の南端に位置する離島で、突然の不動産バブルがおこり、日本にも関わらず地価がナント500倍になったというお話をしました。

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日本でも不動産価格の急騰によるバブルが起きています。その場所は本州から遠く離れた離島にもかかわらず地価がナント○○○倍になりました!驚くべきその理由とは?

 

今回は、そんな離島の不動産バブルからみる、カンボジア不動産の将来性のお話をしようと思います。

 

これはプノンペン東部ニューエリアの「候補9号地」や、カンポットにあるホテル「Amberカンポット」が値上がる根拠にもなりますので重要なことです。

 

日本の離島が不動産バブルになった要因とは?

まず日本の離島の不動産バブルですが、以下の要因からきています。

 

①-1:宮古島と伊良部島を結ぶ、伊良部大橋の開通した。

 → 船でしか行けなかった場所に、車で気軽に行けるようになった。

 → 話題性も高くメディアで取り上げられた。

①-2:下地島に、みやこ下地島空港がオープンした。

 → 国内線の増便、国際線の新設

①-3:平良港を拡大し、大型船が着岸できるようにした。

 → アジア各地から大型クルーズ船が寄港

 

こういったことから

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②:利便性と話題性により観光客が大幅増加した。

 → 観光客数 年間約40万人 → 約110万人と2.5倍以上に。

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③:宿泊施設や商業施設の需要と供給が逆転した。

 → 圧倒的に少ないホテル、飲食店、ショッピングモール、住宅

 → それらを建設するための土地、建物の取得の競争化

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④:宿泊費、家賃が急上昇(東京都心並みの高値を記録)

  建設ラッシュで土地のプレミアム化 → 地価が急上昇(約500倍)

 → 1ヘクタール=600万円だった土地が → 1ヘクタール=30億円

 

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プノンペン東部ニューエリア「候補9号地」に不動産バブルはおとずれるのか?

カンボジアではどうでしょうか?

検証してみましょう。

 

カンボジア 不動産 プノンペン 東部ニューエリア 地価上昇 バブル

 

①-1:プノンペン中心地と東部ニューエリアへの橋が建設され、環状道路が整備されます。

 → いままで船で東部ニューエリアへ渡っていた場所でしたが、車で行けるようになります。

①-2:プノンペン南部に新国際空港が建設されます。

 → プノンペン新国際空港が建設されることにより、国内線・国際線が拡大され、観光客だけでなく外資企業が多く入ってきます。

①-3:プノンペン東部にメコン川港が新しく建設されます。

 → メコン川はその大きさから物流の要です。

  ベトナムや中国 ~ プノンペン ~ シェムリアップの旅行客や貨物の取扱い量が増加します。

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②:プノンペン都市化により、プノンペン中心地の家賃や店舗料が上昇する。

 → 賃料が上昇することで居住者や工場、飲食店などは、支払いが困難になり

  いまより多少遠くても安い場所へ移動せざるをえなくなります。

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③:架橋後に東部ニューエリアへの転居者、企業進出が大幅増加する。

 → メコン川に橋が架橋されることで、プノンペン中心地から東部ニューエリアまでの利便性が大幅に向上します。

 → 東部ニューエリアは、まだ賃料や店舗料・住居価格が安く、プノンペン中心地に近いため国民や企業にとって魅力的な場所となります。

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④:住居や商業施設の需要が増加する。

 → 国民がプノンペン中心地から橋を渡って東部ニューエリアへ移るようになります。

  (とくに住居では低中所得者を中心として)

 → 移住者に対して圧倒的に少ない住居や、飲食店やショッピングモールなど。

 → それらを建設するための土地、建物取得の競争がおきる。

  (メコン川沿いではホテルやレジデンス、商業ビルの建設ラッシュ)

  (環状道路沿いでは住宅街やスマートシティなどの開発が活発化)

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⑤:需要増にともない建設ラッシュで土地がプレミアム化 

 → とくに候補9号地は

  ・プノンペン中心地からわずか9.5kmの距離

  ・内環状線道路沿い

  のため、住宅地でも商業地でもデベロッパーから注目される土地になります。

 

カンボジア プノンペン 東部ニューエリア 不動産 地価 メコン 候補9

 

未来を知っていれば誰でも不動産バブルを経験できる。

日本の離島で500倍の不動産バブルを記録しましたが、それを勝ち取るためには、その土地を購入していなければなりません。

あなたはそれを狙って購入することができますか?

 

需要がまったくなく、開発されるかも分からない田舎の土地を、あなたは購入しますか?

しかも不動産ですので、最低でも100万円単位になります。

私だったらリスクしかないと思い、購入はしません。

 

しかし、もし最初からその土地が開発されていると知っていたら土地を購入していたでしょう。

いまは残念ながら、すでに高くなってしまっているので手をつけられませんが・・

 

では今のプノンペンの土地だったらどうでしょうか?

候補9号地は

・まだまだ不十分なインフラ整備

・プノンペン中心地から近いが、まだまだ安価な土地価格

・政府マスタープランで架橋&幹線道路の発表済み

・中心地から西に10km地点の地価は、約1000ドル/㎡

・中心地から東に10km地点の候補9号地は、150ドル/㎡

・東西で約6倍の格差がある(架橋後は価格が上がり近づこうとする)

 

このように候補9号地には、

買う理由や、地価が上がる要素がたくさんあります。

 

逆にいうと、ここまで買う条件が揃わなければ、不動産投資をするには不適格だということです。

リスクでしかありまえん。

 

不動産でも他の投資商品でも、自分なりのスクリーニングをおこない、納得した商品だけに投資しましょう。

 

カンボジア不動産も、離島のように急騰してからでは手を出しにくくなりますので、高くなる前に購入することが不動産投資のポイントのひとつになります。

※2019年7月に販売価格は、130ドル/㎡ → 150ドル/㎡に値上げされました。

候補9号地

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