海外投資のスタンダードであるコンドミニアム投資。販売業者が絶対に言いたくない隠されたリスクとは?それに対するAmberカンポットのホテル投資のリスクとは?おなじ不動産投資であれば考えられるリスクは一緒なのか?

カンボジア 投資 コンドミニアム 失敗 リスク

現在のカンボジアにおいて、新しい住居の需要は2015~2030年までで110万戸と推定されています。

プノンペンだけでも需要は約80万戸です。

 

土地管理や都市計画建設省によると、これからのカンボジアの急速な都市化による住宅需要を満たすためには年間50,000ユニットを建設する必要があるそうです。

 

その将来の住宅ニーズを満たすために、いま多くの地元系や外国のデベロッパーが、コンドミニアムの建設をしていますので、コンドミニアム部門は活況を見せています。

 

そんな活況を見せているコンドミニアム市場ですが、投資家や購入者は、コンドミニアムの購入時に直面する潜在的なリスクに注意する必要があります。

 

投資家や入居希望者がコンドミニアムを購入するとき、つぎの5項目を考慮する必要があります。 

1.建設前の購入リスク

デベロッパーは、コンドミニアムの建設開始前にプレビルド方式をとって販売します。

 

プレビルド方式は、通常販売価格より安く購入できたり、分割払いができるなどメリットがあります。

 

しかし投資家や購入者にとってリスクもあります。

 

それは、建設プロジェクトの途中で資金不足がおこり、工事そのものが中断してしまうことがあります。

最悪の場合は、建設プロジェクト自体がなくなる可能性もあります。

 

資金不足 融資

 

 

2.コンドミニアム市場価格の変動リスク

ほとんどの投資家や購入者はプロジェクトの建設中に購入します。

 

建設中は、コンドミニアムの市場価格が上昇するのをよく目にしますので、投資家はこれは良いタイミングだと思って購入します。

成長著しい新興国のコンドミニアムの販売価格の上昇は激しいです。

 

しかし、すべての物件において価格が順調に上がるわけではありません。

 

もし何らかの要因で市場価格が下落した場合、購入価格より下回ることになりますので、そのときは価格が再び上がるのを待つ必要があります。

2~3年後の完成時の価格を予測することは誰にもできないのです。

 

不動産価格 変動

 

 

3.コンドミニアム建設上の問題

デベロッパーがスケジュールを予定通り建設できるかどうかわからないプロジェクト。

建設環境や法律、金銭的に問題のあるプロジェクト。

建設が遅れたり、延期されたりするプロジェクト。

などがあります。

 

3年後の完成と予定していても、5年後に完成したという話は普通にあります。

これらによって、コンドミニアムの利益化に時間がかかってしまいます。

 

新興国 不動産 建設現場

 

 

4.未来の賃料は予想できない

コンドミニアムを購入した投資家は、その地域の賃料がかなり高いと予想しています。

 

しかし建設が終了したときには、すでに複数の競合他社が市場を拡大するなどの要因によって、自己物件の賃貸収入(インカムゲイン)が減少することもあります。

 

そうなるとコンドミニアムは高い値段で購入したにもかかわらず、家賃収入が低下するため、市場のバランスが低下します。

 

現在のタイのコンドミニアム市場では、供給量が住宅需要を上回っているため、賃貸価格が低下しています。

 

カンボジアでは、まだ住宅需要が多いため市場は飽和していませんが、数年後の賃料が高くなるか?安くなるか?を予想することは誰にもできませんし、入居させるために賃料を低くしたり、売却するために当初の想定よりも安くする必要が出てくるかもしれません。

 

賃貸 契約 賃料 コンドミニアム

 

 

5.完成した物件の品質や、その後の管理について

物件完成後に内覧をしますが、新築というだけのことはあってキレイです。

しかし新築とはいえ、施工不良の部分はどうしても出てきます。

 

とくに東南アジアの場合は施工不良だけでなく、欠陥もよくあります。

そうなると内装をやり直したり、水回りがまったくダメで水漏れが発生するなど、大幅な補修をお願いすることもあります。

 

しかしデベロッパーによっては、それは補修の範囲外として認められないケースもあり、結局は自分で修理するなど、莫大な追加費用がかかったりすることがあります。

 

また、完成後のコンドミニアムの管理会社がどこになるかも大事です。

日本のマンションもそうですが、管理がしっかりしているところは築20年経過してもキレイですが、管理が悪いところは修理もせず放置され、居住者の質も落ちていきます。

 

プノンペンの一等地にあるコンドミニアムに住んでいる人から聞きましたが、家賃が月14万円もする高級な部屋にもかかわらず、管理がとても悪いために、水漏れや設備の故障が頻繁にあるそうです。

管理会社からすると設備が故障するのは当たり前で、修理する必要はないと言われ放置されてしまうそうです。

 

雨漏り 施工不良

 

投資家がAmberカンポットを購入するとき、コンドミニアムのときとはどう違うのでしょうか?さきほどの5項目を当てはめてみましょう。 

1.建設前の購入リスク

Amberカンポットも建設開始前に購入できるプレビルド方式をとっています。

プレビルド方式ですので、ユニットを通常販売価格より安く購入できますし、分割払いができるなどのメリットもあります。

ホテル建設プロジェクトの途中で資金不足がおこり、工事そのものが中断して
しまうことはあるのでしょうか?
Amberカンポットを建設しているのは、オーストラリア系の建設会社COVAです。
Amberカンポット建設には、COVAの遅延損害保証が付いています。
これは、完成が予定より6ヶ月以上遅れた場合、COVAよりインカム保証が投資家へ支払われます。
資金不足でホテルの建設が中止になった場合はどうなるのでしょう?
その様な最悪な事態になってしまったとき、投資家はAmberカンポットの土地を売れます。
Amberカンポットのヴィラは、土地+建物で販売しています。
もしホテル建設が中止になってしまったとしても、最悪土地を売れば損失を回避できます。
つまりAmberカンポットへの投資は、リスク回避ができている商品だといえます。

 

保険 インカムゲイン 保証

2.ホテル市場価格の変動リスク

ホテルの販売価格は、一般投資家が目にすることはありませんが存在はします。

利益が出ているホテル、人気の都市や観光地にあるホテルなど、査定の方法は様々です。

 

Amberがカンポットへ進出した根拠は、

・政府主導の開発計画や観光客増加地域に特化されている

 政府より900億円の開発資金の投入

 カンポット深海港、カンポット経済特区の新設、ボーコー山スマートシティ開発など

・それらに伴った観光客の増加と、長期的な土地の値上がり見込み

 観光客数の推移

 2013年 25万人、2017年 150万人、2020年 190万人

・カンポットの高級リゾート需要に対する供給不足

 カンポットには高級リゾート施設が無い。

 しかし需要があるため、高収益が見込める

 

これらのことから、まだまだホテル需要は高まっていく予想です。

・観光客増加に伴うインカムゲインの増加

・カンポット開発に伴うキャピタルゲインの増加

 

つい最近、日本の離島で地価500倍という不動産バブルが起きましたが、そのバブルまでの過程とほぼ同じことがカンポットで起きています。

日本でも不動産価格の急騰によるバブルが起きています。その場所は本州から遠く離れた離島にもかかわらず地価がナント○○○倍になりました!驚くべきその理由とは?

 

 

3.ホテル建設上の問題

これについては、さきほど説明しました。

オーストラリア系の建設会社COVAがプロジェクトマネージメントをおこないます。

Amberカンポットの建設が遅れたときには、遅延損害保証も付いていますので安心です。

 

COVA 建設 マネージャー プロジェクト

 

 

4.未来のホテル室料は予想できない

このホテルの室料に関しては、予測はできません。

しかし未来のカンポットがどうなっているか?で、ある程度の予測をすることができます。

 

カンポットに他社のホテルが建設されなかった場合。

Amberカンポットの需要はさらに高まり、稼働率&室料が高くなる。

→ インカムゲインの増加

 

カンポットに他社ホテルが多く進出してきたとき。

観光客が宿泊するホテルが分散されるため、稼働率&室料が低くなる。

→ インカムゲインの減少

ただし、

多くのホテルが建設されることは、カンポット開発が進んでいるということです。

つまりカンポットの地価が上昇しますので

→ キャピタルゲインの増加

 

Amber カンポット 値上がり 不動産 土地

 

5.完成した物件の品質や、その後の管理について

建設プロジェクトマネージャーのCOVAは、ロイヤルサンズ リゾートも手掛ける大手です。

もちろん完成後の検査は行いますが、品質は高いものであると想像できます。

 

その後の管理についてですが、

Amberカンポットはホテル運営を行いますので、ホテルオペレーターが必要です。

そのホテルオペレーターはMAADS社が行います。

MAADSはカンボジアにおいてホテルやレストランのブランド開発をおこなう会社で、カンボジア国内で15軒のホテルを運営し、全てのホテルを黒字経営しています。

アンコールワットなど、ホテル競争の激しいシェムリアップで国際的高級ホテルグループと互角のビジネスを展開し、数々の賞も受賞している実力ある会社です。

 

maads カンボジア ホテル オペレーション

 

ホテル運営ですから、コンドミニアムのような賃貸と異なり、毎日のように設備のチェックを行います。

故障してしまった箇所は、お客様へのサービスに影響が出るためすぐに修理します。

そういったことから常に高い品質の建物を維持することができます。

 

ホテルの客付けについても、もちろんMAADS社がすべておこないます。

投資家はAmberカンポットのホテルオーナーとして、ただ任せているだけで良いのです。

年間8日間の無料宿泊特典もついていますので、たまには直接オーナーがホテルに顔をみせてくださいね。笑

 

Amberカンポットは、

ホテルのデザイン、施工、販売、運営は全てプロに委託しますので、コンドミニアム投資のように周囲の環境に左右されない、リスクの少ない優れた商品であることが分かるとおもいます。

 

Amberカンポットの建設進捗状況と、カンポットの地価上昇に伴い10月1日から15%の値上げが行われます。

プレビルド方式ですので、完成までには50%値上がる予定です。

オトクな価格のうちに購入し、売り抜けたときの利益率を上げましょう。

 

Amberカンポットはこちらからどうぞ。

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カンボジア ホテル事業「AMBERカンポット」

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